Как да си купя къща в чужбина

За много хора купуването на къща е една от най-големите финансови транзакции, които някога ще направи. Следователно, да го направите точно при първата транзакция е много важно. Понякога купуването на къща може да изглежда като замайващ списък с правила и инструкции. За щастие, ако сте въоръжени с правилните знания, можете да започнете да реализирате своя мечтан собственик на жилища - най-лесният начин.

1. Подредете финансите си

Увеличете кредитоспособността си. Колкото по-висока е стойността на FICO, която варира между 300-850, толкова по-добре е лихвеният процент, който очаквате да получи. Това е изключително важно. Разликата в процентите от 4,5% и 5% от ипотеките е загубата или придобиването на десетки хиляди долари за целия срок на заема.

Подгответе за себе си отчет за кредитните транзакции. Разгледайте доклада си и вижте какво виждат кредиторите, които гледат на кредитната история. Затваряне на дълговете по кредитни карти - това ще подобри вашия отчет. И също така погледнете през спорните и проблемни въпроси на вашите заеми.

2. Предварително одобрение за сумата, която можете да платите

Обърнете се към няколко банки. Това трябва да се направи след две седмици, така че вашият кредитен отчет да е релевантен. Направете това, преди да се свържете с недвижимост. По този начин можете да получите информация за това, какво ще бъдете на разположение в стойностно изражение - сумата на ипотечните и месечните плащания. За да не намерите или да не обичате къща, която не можете да си позволите да купите.

Продавачите харесват купувачи, които са получили предварително одобрение от кредиторите. Купувачите, които предварително са одобрили заеми, в повечето случаи или почти винаги дават разрешение за заем. Това намалява риска от провалената сделка на продавачите, тъй като често кредиторите отказват да се занимават на последния етап, когато купувачът е избрал къща и само след като е отпуснал заем.

Не бъркайте произволно предквалифицирани и предварително одобрени заеми. Разликата, разбира се, е. Състои се от факта, че предварително одобрен заем означава, че заемодателят е готов да ви даде заем, след като разгледате финансовите ви най-важни части. Предварително квалифицирана е, когато кредиторът изчислява колко можете да отпуснете. И това не казва, че ще получите заем със сигурност.

3. Вземете ипотека

Моля, изчакайте. Защо трябва да кандидатствам за ипотека, преди да взема решение за къщата? Това не е необходимо. Вземете ипотека, преди да решите с къщата, може да бъде печеливша за една от най-важните причини. Ще знаете точно колко можете да заемате, преди да купите къща. Много хора се влюбват в къщи, които не могат да си позволят. Те се борят да намерят ипотека, която ще покрие цената на къщата. Първо намиране на ипотека, а след това и къщата - по-малко емоционално, но по-интелигентно решение. Можете веднага да разберете дали можете да си купите тази къща, независимо дали имате достатъчно пари. Помислете за напредъка, който можете да предоставите. Авансовото плащане трябва да бъде част от изчислението на ипотеката, въпреки че не е нужно да знаете със сигурност при вписване на ипотека. Имате обща представа за себе си. Ще обсъдим това по-подробно по-късно в тази статия.

Разберете каква част (пропорция) на заемодателите се установяват, за да определите дали можете да получите заем. Обикновено се използва съотношението "28 и 36". С други думи, 28% от доходите Ви (преди данъци) трябва да покриват планираните разходи за жилище (включително главницата на ипотечния дълг и лихвите, данъка върху имуществото и застраховката). Месечните плащания за неплатен дълг, заедно с разходите за жилищно настаняване, не трябва да надвишават 36% от доходите Ви. Изчислете всеки процент - 28% и 36%. (от сумата от $ 3,750 е $ 1050 и $ 1,350). Следователно месечните плащания не могат да надвишават разликата между мин. И макс. ($ 300). В противен случай няма да бъдете одобрен от заема.

4. Ако се подготвите за сделка, разгледайте програмите за купувачи, които са на пазара първи.

Те често предлагат най-благоприятните условия - намалени изисквания за авансово плащане. Тези предложения обикновено идват от различни държави и местни власти. Също така ще можете да получите $ 10 000 от своите 401 000. Попитайте вашия брокер или работодателя за специфичните характеристики на заемите.

5. Потърсете правна помощ, наемете адвокат (по желание).

Ако смятате, че купуването на къща е просто въпрос, тогава вероятно ще ви е необходима само посредник и вероятно ипотечен брокер.
Въпреки това, ако нещата вървят според очакванията, наемете честен, уважаван и относително евтин адвокат, ако:

• цената на адвоката е спад в кофата спрямо размера, който вероятно ще похарчите за една къща
• къщата, която купувате, или без право да купувате или сте в завещание. Това означава, че къщата ще бъде разпределена като част от състоянието на починалия.
• подозирате, че продавачът ще се опита да се откаже от сделката или може би не му се доверявате изобщо.
• държавата изисква адвокат при приключване на сделката. Някои държави изискват задължително присъствие на адвокат. Говорете с правителствените агенции за недвижими имоти за това дали това е в общата ви практика.

Етап 2. Купуване на къща

1. Намерете добър недвижим имот за себе си

Че той се занимаваше с търсене и ви помогна да преговаряте в процеса на сключване на сделка. Агентът трябва да притежава следните качества: открит, любезен, заинтересован, спокоен, уверен и квалифициран. Научете методите на агента, неговия опит, обучение. Потърсете посредник, който живее на място (местен жител), работи на пълен работен ден, сключи няколко сделки през изминалата година и има репутация като зает човек. Прочетете повече - как да изберете недвижимост.

Агентите за недвижими имоти работят като продавачи по правило, но това не е лошо. Работата на недвижимост е да се намалят хората, които искат да купят и продадат определена къща. Ето защо агент по недвижими имоти се интересува от сделка за продажба на къща.

Достойният посредник използва опита си да продаде "правилната" къща на "правилния" купувач - т.е. вас.

Когато действително се намери недвижимост, опише подробно всички детайли на къщата, която искате - броят на спални, една или две бани, наличие на гараж, земя (поляна), както и всичко друго, което е важно и необходимо за вас - например, осветление или размер на двора за деца.

2. Абонирайте се за пощенския списък за предупреждение на MLS, за да търсите възможности за покупка във вашия район.

Службата MLS ще ви даде усещане за това кои къщи в момента са на пазара в съответния ценови диапазон. Вашият агент също може да направи това.
Ако се регистрирате, за да ви изпращаме съобщения чрез агент, този прост формуляр ще ви позволи да се свържете директно с рекламния агент, за да видите къщата. По-добре е да не поискате от агент за недвижимо имущество да направи нищо за вас, ако не планирате да си сътрудничите с него. Те не получават пари, докато клиентът току-що придобие къща, и ще бъде нечестно да ги помолите да работят безплатно, предварително знаейки, че не планирате да купите къща от тях.

3. Започнете да търсите жилище в лимита си

Нека вашия недвижимост започне да работи, но той трябва да знае какво има в бюджета ви и какво не.
Основното правило тук е възможността да се оставят разходите за закупуване на дома, тъй като годишната Ви семейна заплата се е увеличила с 2,5 пъти. Например, ако вашата обща заплата за годината е $ 85,000, тогава можете да разчитате на ипотека от $ 210,000 и може би дори повече. Използвайте онлайн калкулаторите, за да започнете да правите изчисления, помнете покупките на недвижими имоти, които сте направили по-рано. Запомни тези числа, ще ви е необходима. планирате да намерите новия си дом за мечти.

4. Помислете какво искате наистина да видите в къщата.

Вероятно вече имате неясна представа, но основното в детайли. Няколко неща, които все още трябва да обърнете специално внимание. Какво ще ви трябва след няколко години? Може би в момента сте само двойка, но имате ли намерение да имате деца в близко бъдеще? Къща, подходяща за 2-ма души, може да бъде неудобна за 3 или повече. Каква сделка искате? С други думи, какви са вашите основни приоритети? Въпреки че ние искаме да вярваме, че купуването на къща е проста фаза, но често е трудна работа, в която трябва да направите компромиси. Загрижени ли сте повече за безопасна зона или за добри училища? Имате ли нужда от голяма обзаведена кухня или голяма луксозна спалня? Как можете да дарите?

Очаквате ли доходите ви да се увеличат през следващите няколко години? Ако вашите доходи и вашето семейство нарастнат с 3% през следващите няколко години и сега се задържите на сигурно място в процъфтяващата индустрия, може да сте сигурни, че е възможно закупуване на скъпа, но все още приемлива ипотека. Много собственици купуват относително скъпи недвижими имоти, а след това растат в ипотеката след година или две.

5. Определете района, в който бихте искали да живеете.

Разгледайте какво има наблизо. Погледнете цените на къщите, как изглеждат у дома, планират, достъп до магазини, градини и училища и други удобства. Прочетете градския вестник, ако има такъв, и форум с местните. Разгледайте района близо до къщата и състоянието на близките къщи, за да се уверите, че купувате "бижуто" във вашето зрително поле и това е единственото.

Районът, в който се намира домът ви, понякога е по-важен от самата сграда, тъй като това оказва значително влияние върху стойността на къщата.
Закупуването на по-висока цена (горната граница) в отлична област може да бъде отлична инвестиция, в която хората най-много искат да живеят. Можете да сключите сделка със собствената си собственост, която при тези обстоятелства също ще нараства по стойност.

6. Посетете няколко къщи, преценете какво е на пазара.

Обърнете внимание на плана, броя на спалните, баните, оборудването в кухнята, килера. Посещение на различни опции в различни интервали от време, забележка за трафика и претоварване на пътя, наличие на паркинг, ниво на шума. защото спокойна зона на обяд може да се окаже силна и претоварена в пиковите часове и може да не успеете да разберете за това, ако посетите това място само веднъж.

7. Проверете подобни къщи наблизо.

Ако имате съмнения относно цената, потърсете къщата, която е оценена от местните оценители, които също са сравнявали.
Когато оценявате къщата, брокерът ще търси условия и компоненти на къщи, които имат сходни характеристики, размер и др. Ако вашият дом е по-скъп от другите, или оценителят е принуден да намери друг в различна посока или на разстояние повече от 0,8 км, внимавайте. Не купувайте най-скъпата къща. Банката може да откаже да финансира къщата ви и вероятно няма да видите, че къщата ви ще се повиши много в цената. Ако можете да си купите къща на най-евтината цена в тази област, докато къщите наоколо се продават за по-голяма стойност, отколкото сте платили, тогава стойността на вашата къща ще се увеличи.

Стъпка 3 Направете оферта

1. Ако е възможно, скрийте офертата си на продавача (цена).

Това не е лесно, но не боли да се опитвате да направите голяма покупка в живота си. Има някои неща, които трябва да помните, когато мислите за вашето предложение: Какви са финансовите перспективи на продавача? Дали са напълно без пари и имат остра нужда от тях или имат достатъчно пари? Ограничените в продавачите на пари вероятно ще се съгласят с офертата ви, дори ако цената е по-ниска от заявената. Колко време е къщата на пазара? Къщите, които са били предложени за продажба и не се продават бързо, обикновено се предлагат по-евтино. Дали вече са си купили втори дом? Ако продавачите понастоящем не живеят в къщата, те се опитват да го продадат и може би ще можете да предложите по-ниска цена, отколкото биха могли.

2. Прегледайте сходните имоти, когато правите оферта.

На каква цена са били продадени къщите (цената на продавача) и за какво са продадени? Ако домовете обикновено се продават с 5% под първоначалната цена на продавача, помислете за предложение, което е с 8-10% под цената на продавача.

3. Изчислете предстоящите разходи за настаняване.

Оценете годишното плащане на данъка върху недвижимите имоти, застраховката и добавете средната цена на къщата, която се опитвате да купите. Също така добавете колкото си мислите за допълнителни разходи (допълнителните разходи обикновено възлизат на 3-6% от парите, които сте взели назаем). Въведете общата сума в онлайн калкулатора. Ако броят е по-висок от 28% от брутния Ви доход, тогава ще ви е трудно да получите ипотека.

Определете дали трябва да продадете сегашната къща, за да купите нова. Ако е така, всяка оферта за покупка, която правите, ще зависи от продажбата на предишната къща.
Случайните оферти са по-рискови и по-малко привлекателни за продавача, защото Транзакцията не може да бъде завършена до продажбата на купувача. Вероятно ще искате първо да продадете настоящия си дом.

4. Ако обичате избраната къща, бъдете готови да направите предложение за по-висока цена спрямо пазарната цена.

Търсенето и предлагането понякога ще предизвикат събития. Много хора се състезават за няколко къщи. Бъдете готови да продължите с максималното си предложение. Някои собственици не вярват, че ще можете да продавате на най-висока цена, но ще можете да намерите възможността да продадете къщата си на най-висока цена. Ако искате бързо да купите къща, която наистина харесвате, тогава отидете с офертата на висока цена.

5. Организирайте среща с вашия недвижим имот и обсъдете нюансите, когато сте готови най-накрая да изразите своето предложение.

Вашето предложение може да варира според държавата или държавата. Вие ще предоставите вашето предложение на недвижим имот, който ще го изпрати на представителя на продавача. След това продавачът взема решение за съгласие, отказ или прави насрещна оферта. Включете в офертата си сумата на аванса. Веднага след като подпишете офертата си, вие формално депозирате. Това означава, че обещавате да купите тази къща, като поемете задължения, в противен случай може да загубите депозита си. Трябва да получите окончателно потвърждение за получаването на ипотеката или ако изведнъж има непредвидени обстоятелства. По време на депозита (30-90 дни) кредиторът организира финансиране за покупката и завършва ипотечната транзакция.

Стъпка 4 Завършване на транзакцията

1. Определете размера на авансовото плащане, което трябва да платите.

Това също са пари, за които не трябва да плащате процент. Колкото по-голямо е авансовото плащане, толкова по-малко пари ще похарчите на къщата. Очевидно ще очаквате плащане от 10% или 20% от прогнозната стойност на къщата. Представете си, че имате на разположение, има $ 30,000 за аванс. Можете да ги използвате като първоначална вноска за къща от 300 000 долара (това е 10% предплащане) или 150 000 долара (20% предплащане). По-малката сума на предплащане понякога изисква регистрация на застраховка, което води до увеличаване на месечното плащане за къщата, но тази сума няма да бъде обложена с данък.

Ако авансово плащане на 10-20% не е допустимо за вас, но вие имате добра кредитна история и стабилни доходи, брокерът ви може да ви помогне. В този случай вземете първия заем за 80% от общата стойност на къщата, а вторият - за останалата част. Лихвеният процент по втория заем ще бъде по-висока, отколкото в първия случай, лихвата по него - не подлежи на облагане с данък сума и сумата на двете плащания трябва да бъде по-малко от ипотека за цялата сума.

2. Уверете се, че окончателното одобрение е одобрено за подходящата къща.

Искане за следните доклади: инспекция, вредители, дърво гниене, опасни материали, радон, случаи на свлачища, речни тераси, земетресение и статистически данни за престъпността (ще трябва 7-10 дни, за да приключите със събирането на информация - бъдете сигурни, че вашият агент ще обясни на всички вас, когато подпишете договора).

Проверката на такъв план струва около $ 150-500, цената зависи от района, но с него можете да предотвратите грешка на стойност $ 100,000. Това важи особено за старите къщи, защото искате да избегнете финансови капани, като оловна боя, азбест и плесен.

Ако сте използвали резултатите от проверката, можете да се споразумеете за намаляване на покупната цена. В този случай не включвайте тази информация в договора си; кредитната институция може да ви поиска тези документи, въз основа на които ще се промени оценката на оценителя им.

3. Имате отчет за потреблението на енергия у дома и гарантирате, че договорът зависи от резултата.

Получаването на отчет за потреблението на енергия е неразделна част от закупуването на жилище. Липсата на знание за това колко отопление на къщата ви през зимата и лятото може да доведе до финансова катастрофа. Купувачите на недвижими имоти правят "груби изчисления", като разчитат на нов семеен бюджет. Тези изчисления може да са неверни и да доведат семейството ви до ужасно финансово положение.

4. Завършване

Този етап се извършва в офиса, необходимо е да подпишете документи, свързани с придобиването на имот и вашето ипотечно споразумение. Пакетът от документи включва документ, удостоверяващ, че вече притежавате къщата, и писмено заглавие, че никой няма изисквания за тази къща. Ако има някакви проблеми, за момента може да се отделят пари, докато не се решат нюансите. Това е стимул за продавача бързо да поправи проблемни точки, за да получи всичко, от което се нуждаят.

Обмислете да използвате свой собствен адвокат по имота, за да прегледате окончателните документи и да ви представим на етапа на завършване. Брокерите не са в състояние да ви дадат правни съвети. Адвокатите могат да наложат такса от 200 или дори $ 400 само за няколко минути работа, но те се плащат, за да наблюдават сделката ви.